Wer eine Immobilie aus Altvermögen verkaufen möchte, sollte die geplanten Änderungen bei der Immobilienertragsteuer (ImmoESt) genau kennen. Mit dem Budgetbegleitgesetz werden die steuerlichen Rahmenbedingungen für viele Grundstücksverkäufe verschärft.
Zwar bleibt der Steuersatz von 30 Prozent unverändert, durch die Anpassung der pauschalen Anschaffungskosten steigt jedoch die tatsächliche Steuerbelastung.
Für viele Eigentümer kann dies Mehrkosten in fünfstelliger Höhe bedeuten. Umso wichtiger ist es, einen geplanten Immobilienverkauf frühzeitig auch aus steuerlicher Sicht zu prüfen.
Was ist Altvermögen?
Als Altvermögen gelten Grundstücke und Immobilien, die am 31. März 2012 nicht mehr steuerverfangen waren. In der Praxis betrifft dies häufig Liegenschaften, die vor dem 1. April 2002 erworben wurden oder sich seit vielen Jahren im Familienbesitz befinden.
Für diese Immobilien gelten bei der Berechnung der Immobilienertragsteuer besondere Pauschalregelungen, die nun angepasst werden.
Was ändert sich bei der ImmoESt?
Die Immobilienertragsteuer beträgt weiterhin 30 Prozent. Geändert werden jedoch die pauschalen Anschaffungskosten, die bei Altvermögen zur Berechnung des steuerpflichtigen Gewinns herangezogen werden.
Bisher
Altvermögen ohne Umwidmung
- Pauschale Anschaffungskosten: 86 % des Verkaufserlöses
- Effektive Steuerbelastung: 4,2 % des Verkaufspreises
Altvermögen mit Umwidmung
- Effektive Steuerbelastung: 18 % des Verkaufspreises
Neu ab 1. Jänner 2027
Die pauschalen Anschaffungskosten werden reduziert:
- von 86 % auf 80 % bei Altvermögen ohne Umwidmung
- von 40 % auf 30 % bei umgewidmeten Grundstücken
Dadurch erhöht sich die effektive Immobilienertragsteuer auf:
- 6 % des Verkaufspreises bei Altvermögen ohne Umwidmung
- 21 % des Verkaufspreises bei umgewidmeten Grundstücken
Ein Rechenbeispiel
Ein Altgrundstück wird um 800.000 Euro verkauft.
Bisher
- ImmoESt: 600 Euro
Ab 2027
- ImmoESt: 000 Euro
Die Steuerbelastung steigt somit um 14.400 Euro.
Gerade bei hochwertigen Liegenschaften oder größeren Grundstücken können dadurch erhebliche Mehrkosten entstehen.
Muss jetzt jede Immobilie noch vor 2027 verkauft werden?
Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten.
Ob ein früher Verkauf sinnvoll ist, hängt unter anderem von folgenden Faktoren ab:
- Zeitpunkt der Anschaffung
- tatsächliche Anschaffungskosten
- mögliche Hauptwohnsitz- oder Herstellerbefreiungen
- Umwidmungen
- Erbschaften oder Schenkungen
- individuelle Vermögens- und Steuerverhältnisse
In vielen Fällen lohnt sich daher eine individuelle steuerliche Prüfung, bevor eine Verkaufsentscheidung getroffen wird.
Frühzeitig planen lohnt sich
Ein Immobilienverkauf sollte heute nicht nur unter Marktgesichtspunkten betrachtet werden. Ebenso wichtig sind die steuerlichen Auswirkungen, die den tatsächlichen Verkaufserlös maßgeblich beeinflussen können.
Wer seine Möglichkeiten frühzeitig prüft, kann fundierte Entscheidungen treffen und unangenehme Überraschungen vermeiden.
Als R&R Immobilientreuhand begleiten wir unsere Kundinnen und Kunden während des gesamten Verkaufsprozesses. Bei steuerlichen Fragestellungen arbeiten wir eng mit unserem Kooperationspartner, der R&R Steuerberatung, zusammen. Dadurch können steuerliche Auswirkungen bereits im Vorfeld gemeinsam beurteilt und individuelle Lösungen erarbeitet werden.
Fazit
Die neue ImmoESt-Regelung für Altvermögen führt ab 2027 bei vielen Immobilienverkäufen zu einer höheren Steuerbelastung. Dennoch ist nicht jeder Eigentümer gleichermaßen betroffen. Entscheidend sind die individuellen Gegebenheiten der jeweiligen Immobilie sowie die persönliche steuerliche Situation.
Wer einen Verkauf in den kommenden Jahren plant, sollte sich daher rechtzeitig über die Auswirkungen informieren und die verschiedenen Möglichkeiten sorgfältig prüfen. Eine gute Vorbereitung schafft Klarheit und hilft dabei, die wirtschaftlich sinnvollste Entscheidung zu treffen.